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安徽11选5:2017年上半年全國房地產市場分析與發展

發布時間:2020-01-06 11:00:15

安徽11选5 www.fasnr.com 2017年上半年全國房地產市場分析與發展預測

2017年上半年,三四線城市房地產銷售仍然保持較快增長,但增速有所回落,全國商品房銷售面積增速保持平穩下降,房屋待售面積持續下降;房地產企業資金來源保持平穩,其中國內貸款增速較快,企業自籌資金延續負增長,受個人按揭貸款增速回落影響,其他資金來源增速回落顯著;房地產開發投資增速小幅平穩回落,新開工面積增長平穩,土地購置意愿增強,土地購置面積增速回升明顯;城市房價環比漲幅保持中高速增長,房價上漲壓力依然較大,但同比漲幅保持持續回落,城市間的分化態勢在延續,但城市間差異縮小,并表現出城市群內部走勢趨同的新特征

一、政策影響分析

2017年二季度,在因城施策和抑制房地產泡沫的導向下,各地積極深化房地產政策調控,特別是房價上漲過快的城市樓市調控政策頻出,以穩定市場預期,降低房地產泡沫風險截至6月底,已有60余個地級以上城市和30余個縣市出臺收緊政策,樓市調控主基調以去庫存與防風險并重

2017年二季度,一線及部分熱點二三線城市的樓市調控已逐漸收緊,限購加碼、限貸限價接連出臺而多數三四線城市庫存壓力依然嚴峻,多管齊下去庫存仍是重點同時,新型城鎮化、區域一體化等長效機制建設穩步推進,“營改增”進入實施階段,住房租賃市場頂層設計出臺,住房制度建設逐步完善

未來,大部分城市將繼續落實優惠政策、調節供應、實施供給側改革以加快樓市庫存去化,穩定市場預期,改善房地產投資環境,而熱點城市及部分城市熱點區域將迎來更具差異化的政策未來,提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革將成改革的重點與此對應,加快住房租賃市場的建設,實現租購并舉將成為未來住房管理的重點

二、全國房地產市場運行情況

1.房地產開發投資增速呈現出小幅回落的態勢,整體仍保持平穩

2017年上半年,全國房地產開發完成投資50610億元,同比增長8.5%,增幅與上年同期相比加快2.4個百分點,但與上季度相比小幅回落0.6個百分點,整體走勢較為平穩其中,商品住宅完成投資34318億元,同比增長10.2%,增速與上年同期相比加快6.6個百分點,與上年四季度相比加快2.4個百分點

分季度看,受部分城市房地產調控政策收緊影響,全國房地產開發投資增速逐季回落,但從增速回落的幅度來看,較為平緩,屬于市場對政策的正常反應由于上一年度房地產銷售形勢較好,企業資金相對充裕,同時棚戶區改造的提速以及貨幣化安置比例的提升也將對房地產市場起到托底的作用,預計未來房地產投資會保持平穩緩慢回落態勢

2.在住宅新開工面積保持較快增長的帶動下,商品房新開工面積整體保持平穩較快增長

2017年上半年,商品房新開工面積共計8.57億平方米,同比增長10.6%,增速與上季度相比下降1個百分點其中,商品住宅新開工面積為6.14億平方米,增長14.9%,增速比上度回落3.2個百分點,但比上年全年加快6.2個百分點

分季度看,2017年一、二季度商品房新開工面積均保持兩位數以上的較快增長,走勢平穩分物業類型看,商品住宅市場新開工面積一枝獨秀,保持較快增長,而商業營業用房和辦公樓則表現較為低迷,其新開工面積均保持負增長

3.房屋銷售面積增速如期回落,當季增速創6個季度以來新低,但仍處中高區間,商品房待售面積繼續下降

2017年上半年,全國共實現商品房銷售面積7.47億平方米,同比增長16.1%,增速與上季度相比回落3.4個百分點,銷售增速保持平穩回落態勢其中,商品住宅實現銷售面積6.48億平方米,同比增長13.5%,較上個季度加快落3.4個百分點

分季度看,一季度,受非重點城市房屋銷售加速帶動,全國商品房銷售面積增速再次出現回升,但在調控政策局部收緊和嚴控房地產泡沫風險的大背景下,其可持續性不強,二季度全國房地產銷售面積增速如期回落二季度當季,全國商品房實現銷售面積為4.57億平方米,同比增長14.1%,增速較1季度回落5.4個百分點

2017年上半年,40個重點城市實現商品房銷售面積27628萬平方米,同比增長4.2%,非重點城市實現銷售面積47034萬平方米,增長24.5%,非重點城市銷售面積增速比重點城市高20.3個百分點非重點城市銷售改善是當前全國房地產市場銷售形勢較好的重要支撐從未來銷售增速的走勢來看,隨著中央強化貨幣穩健中性和各地“因城施策”的落實,房價上漲預期將得到抑制,市場觀望情緒增強,預計未來房屋銷售增速將會回落

從銷售額看,2017年上半年全國房地產企業共實現房屋銷售額5.92萬億元,同比增長21.5%,增速較一季度回落3.6個百分點,較2016年全年回落13.3個百分點其中,商品住宅實現銷售額4.93萬億,同比增長17.9%,增速與上年全年相比回落18.2個百分點

從商品房待售面積看,截至2017年6月末,全國商品房待售面積為6.46億平方米,比3月末減少4233萬平方米,2016年12月末減少4962萬平方米,去庫存效果顯著6月末商品房待售面積同比下降9.6%,商品住宅待售面積同比下降19.3%,降幅均較前期繼續擴大

標桿房企銷售增速及房價平均漲幅均快于全國平均水平從重點房企的銷售情況來看,2017年上半年,35家標桿房企實現銷售面積15809萬平方米,同比增長46.1%,實現銷售額20903億元,增長57.6%,標桿房企銷售面積和銷售額增速分別比全國平均水平高36.0和36.1個百分點

從標桿房企的平均成交價格來看,2017年上半年,標桿房企平均成交價格為13222元/平方米,同比上漲7.9%同期,全國商品房平均成交價格為7923元/平方米,同比上漲4.6%標桿房企平均成交價格漲幅高于全國平均漲幅3.3個百分點

4.個人住房貸款余額增速繼續回落,房產開發貸款增速加快,房地產新增貸款占比下降

截止2017年6月末,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額為29.72萬億元,同比增長24.2%,增速比上年末低2.8個百分點,比上季末低1.9個百分點其中,個人住房貸款余額為20.1萬億元,同比增長30.8%,增速比上年末低7.3個百分點,比上季末低4.9個百分點;房產開發貸款余額為6.4萬億元,同比增長18

.3%,增速比上年末提高6.1個百分點,比上季末高1個百分點;地產開發貸款余額為1.36萬億元,同比下降17.9%,降幅比上季末縮小3.6個百分點

從房地產貸款余額占各項貸款余額的比重來看,該比值呈現平穩上升態勢,2017年2季度末該比值達25.9%,比上年末提高0.9個百分點,比上季度提高0.3個百分點

2017年上半年,房地產貸款新增3.04萬億元,同比多增1100億元但從當季貸款凈增額來看,為1.33萬億元,創2016年1季度以來新低,表明房地產貸款已開始實質性收緊從房地產新增貸款占各項新增貸款的比重來看,上半年為38.1%,比上年末回落6.7個百分點,比上季度回落2.4個百分點

保障房住房貸款增速回落,但仍保持較快增長截至2017年6月末,全國保障性住房開發貸款余額為2.97萬億元,同比增長36.2%,增速比上季度低11.5個百分點,仍保持較快增長

房地產企業來源增長平穩,國內貸款增速加快,個人按揭貸款增速回落明顯2017年上半年,房地產企業資金來源達75765億元,增長11.2%,比月減少0.3個百分點,整體保持平穩增長分來源看,國內貸款增速加快,企業自籌資金延續負增長,其他資金來源繼續保持增長,但增速回落,特別是個人按揭貸款增速回落明顯,上半年,個人按揭貸款新增1.2萬億元,增長6.7%,增速比一季度回落11.9個百分點,比2016年全年回落39.8個百分點

5.房價同比指數連續回落,但漲幅仍處高位,城市間延續分化

從同比價格指數看,2017年70個大中城市商品住宅價格指數連續6個月保持回落,加權平均漲幅由年初的上漲16.7%回落至6月份的上漲11.1%,累計回落幅度達5.6個百分點

從房價同比指數的分布情況來看,呈現出城市分化程度縮小,但上漲城市個數持續保持高位的特征自2015年4月份起,房價同比上漲的城市個數持續增加,至2016年3月份,超過半數城市保持上漲,隨后各月,房價出現上漲的城市個數持續攀升,至2017年6月份,70個大中城市房價同比呈現普漲態勢,無一下跌,其中,漲幅超過10%的城市個數持續上升但從房價指數的值和小值來看,二者之間的差值連續9個月呈現縮小態勢,特別是值由去年10月份的上漲48.6%回落至今年6月份的上漲22.9%

在城市間差異縮小的同時,房價同比漲幅較快的城市個數卻在持續增加其中,漲幅超過10%的城市個數由上年12月份的23個增加到今年6月份的33個,漲幅超過5%的城市個數則由40個增加到54個

分城市看,6月份70個大中城市中同比漲幅居前的城市有無錫、鄭州、長沙、廣州、蚌埠、石家莊、濟南、揚州、惠州、合肥等10個城市,漲幅超過15%,武漢、九江、廈門、杭州、西安等23個城市處于第二梯隊,漲幅在10%-15%之間其余37個城市漲幅在10%以內從漲幅超過10%的城市分布來看,包括4個直轄市、13個省會城市、3個計劃單列市以及13個區域次中心城市除重慶、西安、北海、南寧4個城市屬于西部外,其余城市均位于中東部這些漲幅較快的城市多數為經濟較為活躍、人口集聚力強的城市

房價環比漲幅前低后高,上漲城市個數震蕩增加從70個大中城市商品住宅環比價格指數來看,2017年上半年,房價環比漲幅前低后高,月,70個大中城市房價環比漲幅在0.3%以內,3月份起,房價漲幅出現明顯上升,連續4個月環比漲幅在0.5%以上,房價出現上漲的城市個數也保持震蕩增加6月份,70個城市中有60個城市環比出現上漲,比上年12月份增加14個,比5月份增加4個,房價環環比漲幅(加權平均值)也由12月份的環比上漲0.16%提高到6月份的環比上漲0.47%

從商品住宅房價環比指數的分布情況和趨勢來看,呈現出傳統一二線城市退潮、三四線城市領漲、以及領漲城市頻繁轉換的特征2017年6月,70個城市中有6個城市出現下跌,有4個城市持平,有60個城市保持上漲,漲幅有所回落,為陽市上漲2.4%

6月份有20個城市商品住宅價格環比漲幅超過1%,比2016年12月份增加18個,與3月份持平其中,漲幅居前的城市有陽、蚌埠、北海、襄陽、徐州等,均為三四線城市從下跌的城市來看,主要是前期房價上漲較快的城市以及近期出臺調控政策的城市,分別是三亞、北京、無錫、成都、上海、福州等6個城市

6.土地購置量價齊漲,地價漲幅明顯,一線城市住宅地價仍處高位運行2017年上半年,全國房地產企業共購置土地10341萬平方米,同比增長8.8%,增速創3年來新高其中,2季度當季,全國房地產企業共購置土地6559萬平方米,增長10.7%,增速僅次于2013年三季度和四季度時的增速

2017年上半年,土地成交價款為4376億元,同比增長38.5%,增幅比上年同期加快28.3個百分點

從房地產企業土地平均購置價格來看,2017年二季度當季房企土地購置價格為4600元/平方米,該價格水平與2017年一季度當季相比上升1006元,主要原因是土地成交結構向一二線城市回歸所致從地價漲幅來看,2017年二季度土地平均購置價格同比上漲36.7%,該漲幅與上季度相比加快26.4個百分點

根據城市地價動態監測系統的數據,2017年上半年,全國主要監測城市地價總體水平為3946元/平方米,商服、住宅、工業地價分別為7088元/平方米、6200元/平方米和793元/平方米,分別比上季度上漲1.70%、1.01%、2.65%、和0.73%從分用途地價增速變動情況來看,住宅地價增長較快,綜合、商服地價增速溫和,工業地價變化平穩分城市級別看,一線城市、環京及珠三角部分城市的住宅地價增速仍處于高位運行,二三線城市的地價增速處于較快增長,三線城市上升態勢較為明顯

7、重點城市投資、銷售及新開工面積增速均明顯慢于全國平均水平,土地購置面積略快于全國,城市間分化顯著

從40個城市運行數據來看,2017年上半年,房地產投資累計完成27774億元,增長8.1%,增速比全國低0.4個百分點;商品房銷售實現27628萬平方米,增速4.2%,增速比全國低11.9個百分點;商品房新開工33094萬平方米,增長5.8%,增速比全國低4.8個百分點;土地購置面積為36650萬平方米,增長9.4%,增速比全國快0.6個百分點

從房地產開發投資增速來看,有9個城市房地產開發投資出現負增長,其中大連、呼和浩特、哈爾濱、沈陽跌幅較大其余31個城市保持增長,其中蘭州、鄭州、深圳、長沙、南京、南昌等城市增長較快,漲幅均超過20%商品住宅投資基本與房地產開發投資類似,共有11個城市出現負增長,其中大連、哈爾濱、呼和浩特跌幅居前,其余29個城市保持上漲,其中蘭州、鄭州、石家莊、無錫等城市漲幅居前,漲幅超過25%

從房屋銷售情況來看,銷售增速出現平穩回落,但城市間差異明顯分城市看,有13個城市出現下跌,其中上海、北京、蘇州、合肥、天津等城市跌幅居前,跌幅均超過20%,其余27城市商品房銷售面積均保持增長,其中北海、三亞、太原、溫州、青島、寧波、西安等城市漲幅較快,漲幅超過30%,另外還有9個城市漲幅在20%-30%之間

綜合40個大中城市投資增速和銷售增速的數據,投資銷售均保持增長的城市個數有21個,其中三亞、溫州、福州、青島、西安、南寧、南昌、石家莊、???、天津等10個城市增長較快,銷售和投資均保持兩位數增長;投資增長、但銷售下降的城市個數有10個,包括上海、南京、杭州、蘇州、無錫、合肥、濟南、廣州、深圳、長沙等城市;投資下降但銷售增長的城市個數有6個,為沈陽、大連、哈爾濱、呼和浩特、銀川、烏魯木齊等,多為東北地區和西部地區省會城市;投資銷售雙降的城市有3個,分別是北京、天津、廈門等

從土地購置面積來看,2017年月40個城市整體土地購置面積同比增長9.4%,增速比月高7.5個百分點,比同期全國整體水平高0.6個百分點分城市看,有14個城市土地購置面積出現負增長,其中大連、武漢、成都、呼和浩特、廣州等城市跌幅較大,超過50%,另外26個城市保持增長,其中銀川、貴陽、西安、???、天津、北京、哈爾濱、長沙、三亞等9個城市漲幅明顯,超過100%,另外還有青島、西寧、蘭州、上海、深圳、南昌等6個城市漲幅在50%-100%之間,城市間土地購置指標分化顯著

從新開工面積看,城市分化狀況類似40個城市中有23個保持增長,17個出現下跌在增長的城市中,增速較快的有北海、???、寧波、南寧、石家莊等5個城市,漲幅超過50%,還有8個城市漲幅在20%-50%之間在下跌的17個城市中,跌幅超過20%的有6個城市,分別是呼和浩特、大連、北京、濟南、南京、福州

三、未來市場走勢預測

2017年二季度,全球經濟持續溫和增長,盡管仍面臨地緣政治風險上升、“逆全球化”趨勢抬頭等不確定性因素,但貨幣金融環境整體寬松,貿易和投資增速有所提高,景氣指數繼續上揚美聯儲年內二次加息,歐元區復蘇強勁,日本經濟持續提升,新興市場國家經濟繼續向好

國內經濟運行繼續保持穩中向好態勢,區域發展向縱深推進,主要城市投資價值整體提升統計數據顯示,上半年我國GDP實際增長6.9%,經濟增速連續八個季度保持在6.7%-6.9%的區間物價溫和上漲,工業增速穩定,企業效益改善,新舊動能轉型加速,經濟繼續結構優化,總體經濟發展的協調性和穩定性增強6月PMI(制造業采購經理)指數為51.7%,比上月上升0.5個百分點,連續11個月處于榮枯線以上,擴張步伐有所加快受益于企業利潤改善、投資意愿增強,制造業投資增速處于一年來較高水平,上半年,制造業投資同比增長5.5%,增速比上年同期加快2.2個百分點同時,外部環境改善助推中國經濟平穩向好,“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶戰略深入推進,雄安新區、粵港灣大灣區規劃的提出、新區建設穩步實施,推動了覆蓋區域和延伸腹地城市的發展,增加了對城市價值提升的預期和投資信心

從貨幣政策走向來看,在去杠桿和防風險的政策背景下,貨幣政策保持中性,流動性整體偏緊,融資全面規范,房地產開發投資略有回落,企業到位資金結構調整金融監管政策密集出臺,M2增速降至歷史低值,貨幣乘數下降6月M2增速9.4%,創歷史新低為了進一步抑制資產價格泡沫,防范市場風險,金融監管部門收緊了對房地產企業的開發貸款、委托貸款、公司債、股權融資、資管計劃等融資措施的管控,企業融資渠道全面收窄,房地產開發投資增速有所回落 受監管和市場影響,貸款等方式微觀調整從房地產開發企業到位資金情況來看,國內貸款同比增幅依然在上升通道中,定金及預收款、個人按揭貸款等漲幅回落,顯示新增居民中長期貸款受政策影響較大,規模出現下降受益于前期銷售回款狀況良好,自有資金目前相對充足,企業自籌資金同比降幅有所收窄

從房地產調控政策及市場表現來看,分類調控持續加碼,市場需求梯度轉移,三四線城市投資熱情回升隨著中央關于住房居住屬性指示精神的落實,全國主要城市調控力度不斷加碼,穩市場的政策相繼出臺,包括淮安、臨沂、南通、蘭州等非熱點城市在內,全國共計70余個行政單元出臺了相關調控政策北京、上海進一步規范企業開發和銷售行為;北京、上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市上調房貸利率;濟南、西安、成都等區域性熱點城市限貸政策收緊、限購范圍擴大;河北省要求環雄安新區和環京地區繼續提高購房門檻、從嚴限購;珠海、東莞等城市限購區域聯動范圍持續擴大

二季度,較早收緊調控的一、二線熱點城市相對平穩,市場進入觀望期,但需求側管制下的資產價格仍然維持在較高水平三四線城市作為價值洼地,繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利,尤其是部分城市得益于交通建設、政策規劃等利好,城市預期價值提升,樓市投資性需求增強,成為房地產市場需求梯度轉移的承接區域,結構性熱點地區域呈現

從2017年上半年不同類型城市房地產市場的表現上看,城市分化的態勢在仍在延續,一線城市受限購、限貸等政策的共同影響,市場交易出現回落,但周邊城市市場開始出現明顯回升;二線城市則出現分化,去年房價漲幅較大的城市房價開始出現回調,銷售回落,但比年銷售相對偏低的城市開始發力,銷售增長較快;三四線城市則接過接力棒,銷售開始加速,并帶動全國整體市場出現銷售上行的發展態勢

2017年下半年,預計房地產調控政策將仍以去庫存和防風險為主,其中房價維穩是核心因此,房價出現過快上漲的城市必將出臺相應政策,以防范風險為主與此同時,貨幣政策轉向中性將給房地產市場的資金杠桿產生重要影響,一方面,預計下半年個人按揭貸款仍將維持高壓態勢,預計個人按揭貸款將保持低速甚至負增長,另一方面,由于企業融資渠道監管升級,房地產企業融資將更多向傳統的銀行貸款回歸,預計國內貸款仍將保持較快增長,但整體來看企業資金壓力較大,受其影響,預計房地產開發投資增速將會有所回落

根據ARIMA預測模型,結合我們的分析和判斷,我們對2017年全年全國房地產市場的主要指標預測如下:

整體來看,預計2017年房地產市場整體將保持高開穩走態勢,部分指標將保持平穩增長,部分城市增速將保持下行分指標看,房地產投資保持中速增長,房地產企業資金來源略緊,受樓市政策局部收緊和上年同期銷售體量較大的共同影響,房屋銷售增速將繼續保持回落,土地購置面積受一二線城市土地供應增加影響保持較快增長,商品房新開工面積保持中低速增長,城市間延續分化

? 投資:投資增速保持平穩回落

2017年全年,預計固定資產投資完成額(不含農戶)和房地產開發投資基本保持平穩,增速小幅回落具體來看,預計固定資產投資將達到64.48萬億元,增長8.1%,增幅與2017年上半年相比回落0.5個百分點,房地產開發投資完成10.98萬億元,增長7.1%,增幅與上半年相比回落1.4個百分點,與2016年全年相比加快0.2個百分點

?資金來源:增速回落,個人按揭貸款增速回落明顯

隨著三四線房地產銷售形勢的好轉,房地產企業資金來源將保持平穩增長與此同時,穩健中性的貨幣政策使得抑制房地產泡沫以及加強金融監管的政策不斷升級,互聯融資渠道收緊,房地產企業資金來源將有所收緊

整體來看,預計2017年下半年房地產開發資金來源增速將會出現回落預計全年房地產開發資金來源增長8.4%,達15.64萬億元,增速與上半年相比回落2.8個百分點,與2016年全年相比回落6.7個百分點其中,國內貸款達2.45萬億元,增長13.8%,增速比2017年上半年回落8.3個百分點,與2016年全年相比加快7.4個百分點,其中個人按揭貸款達2.43萬億元,下降0.3%,增幅比上半年回落7個百分點,與2016年全年相比回落46.8個百分點

?房屋建設:新開工面積增速開始回落,施工面積保持相對平穩

2017年上半年,房地產企業新開工意愿較強,實現兩位數增長但隨著熱點城市樓市政策加速收緊,樓市預期開始發生變化,新開工意愿將受到影響2017年后期全國新開工面積將會出現回落具體看,預計全年全國商品房新開工面積為17.27億平方米,增長3.5%,增速較2016年回落4.6個百分點,較2017年上半年回落7.1個百分點;竣工面積為10.85億平方米,增長2.2%

?銷售:銷售增速繼續回落,增速跌破兩位數

2017年,隨著“因城施策”調控政策的實施,一線城市房屋銷售增速開始放緩,但三四線城市銷售開始加速,帶動全國房地產銷售仍實現兩位數的增長二季度,隨著樓市政策的進一步升級,再加上貨幣政策收緊,預計居民的購房預期會發生適應性變化,市場銷售增速將出現回落,實現個位數增長具體看,預計2017年全年商品房銷售面積實現17.15億平方米,增長9.0%,增速比上半年回落7.1個百分點,比2016年全年回落13.5個百分點,銷售額增長14.7%,實現13.49萬億元

?土地:購置面積保持平穩較快增長

伴隨著全國房地產市場銷售形勢的好轉,房屋待售面積連續下降,企業土地儲備減少,土地購置意愿出現改善再加上一二線城市供地規模增加,預計企業的土地購置規模將會保持平穩較快增長預計2017年全年土地購置面積將達到23995萬平方米,同比增長8.9%,增速基本與上半年持平,與2016年全年相比加快12.4個百分點

城市房價:環比漲幅放緩,同比漲幅繼續回落,城市繼續分化

從2017年上半年各月房價的走勢來看,在加強防范資產泡沫風險和強化“因城施策”的政策指引下,房價同比漲幅持續回落,但環比漲幅出現反復,二季度各月,房價環比上漲城市個數出現回升,房價環比漲幅較高,房價面臨著較大的上漲壓力

未來,隨著各地穩定房價調控政策的持續升級,同時伴隨著金融監管的加強和貨幣政策向穩健中性轉向,市場供需雙方對房價的預期會發生變化,預計房價環比漲幅將會放緩,部分月份甚至會整體出現負增長房價同比漲幅走勢將繼續回落,至年底時房價同比漲幅將回落至8%以下

分城市看,城市間房價分化趨勢仍然存在,但差異縮小,部分非限購的城市可能領漲全國在熱點城市樓市政策收緊和非熱點城市延續去庫存政策的背景下,預計未來房價差異會縮小,漲幅回落

(注:文章摘自國家信息中心信息資源開發部研究撰寫的《2017年二季度中國房地產市場分析報告》,更多內容請瀏覽報告原文) (作者:國家信息中心信息資源開發部) (出處:國信房地產信息)

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